Negli ultimi mesi i flussi verso il real estate stanno tornando a concentrarsi su Europa, Asia e Regno Unito. Dopo due anni di repricing e di selettività estrema, gli indicatori – dai primi dati sui volumi agli spostamenti dei prime yield – mostrano un graduale riavvio dell’attività.
La ripresa non è uniforme: privilegia geografie e asset class in grado di risolvere problemi reali (living, logistica, hospitality) e di offrire visibilità sui fondamentali. Gli uffici obsoleti e il retail secondario restano indietro; gli asset moderni, efficienti e serviti intercettano per primi la nuova liquidità.
«Quando liquidità e prezzi trovano un nuovo equilibrio, i capitali tornano – ma non ovunque e non su tutto», osserva Federico Marcaccini. «Vince chi coniuga qualità dell’asset, piano industriale e metriche ESG misurabili.»
Perché i capitali stanno tornando
Il primo driver è macro‑finanziario: l’inflazione in rientro e un ciclo di tagli dei tassi in Europa e nel Regno Unito migliorano il costo del capitale e riducono l’incertezza su valutazioni e rendimenti.
Secondo Federico Marcaccini, il rientro della liquidità non è un semplice rimbalzo ma una «ricalibratura selettiva» dei mercati. «I capitali premiano gli asset che risolvono problemi reali e tollerano meno le storie deboli: qualità, contratti e governance sono la nuova triade della fiducia».
In parallelo, in diversi segmenti si intravedono segnali di stabilizzazione e, in alcuni casi, di compressione dei prime yield (logistica in testa). Il “flight to quality” visto negli ultimi 24 mesi non è finito, ma sta cambiando natura: da difensivo a selettivo, con maggiore propensione verso asset capaci di generare cassa e di mantenere elevata l’occupancy.
Il secondo driver è industriale: la domanda locativa resta solida negli asset che risolvono frizioni strutturali. Nel living istituzionale – studentati (PBSA), senior living, build‑to‑rent – l’equilibrio tra domanda e offerta continua a favore degli investitori, complice una pipeline limitata di nuovo prodotto e tempi autorizzativi lunghi.
Nei magazzini di logistica, la normalizzazione dei consumi non ha intaccato il bisogno di prossimità e di rete capillare, specie per l’ultimo miglio e per i nodi intermodali. Nell’hospitality, la domanda internazionale e domestica rimane sostenuta nelle destinazioni con brand forte e accessibilità elevata.
- Costo del capitale in rientro → migliori condizioni di finanziamento.
- Affitti resilienti negli asset Grade A → sostegno ai flussi.
- Repricing già avvenuto in diversi mercati → ritorno all’execution.
Europa: ripartenza misurata, settori caldi
In Europa, i volumi 2025 risultano in crescita rispetto al 2024, con rimbalzi più evidenti in Paesi come Francia, Spagna e Italia. La fotografia è quella di una ripresa “a macchia di leopardo”, dove la profondità delle trattative e il restringimento dello spread fra bid e ask stanno rimettendo in moto l’execution.
Per Marcaccini, l’Europa è tornata investibile «a patto di mantenere disciplina nell’execution». «L’alpha non è nel timing, ma nella capacità di portare l’asset allo standard giusto: energia, digitale, servizi e locazione realmente sostenibile».
La logistica rimane una colonna portante; il living istituzionale consolida la centralità; l’hospitality performa oltre le attese nelle destinazioni a forte vocazione turistica. Nei high street prime si osservano segnali di rinnovato interesse, anche grazie a piani di rilancio dei centri storici e a mix merceologici resilienti.
Sul piano dei ritorni attesi, gran parte degli analisti converge su un orizzonte 2025–2027 di miglioramento graduale: l’asset selection resta determinante per estrarre extra‑rendimento (alpha) rispetto ai benchmark.
- Francia e Benelux: dinamiche interessanti nelle asset class “beds & sheds”.
- Italia: posizionata bene su logistica e centri commerciali, con casi di successo dove leasing strategy e capex sono ben orchestrati.
- Nord Europa: inizio di ciclo di riqualificazione profonda degli uffici.
Regno Unito: profondità di mercato dopo il reset
Il Regno Unito rimane il mercato più liquido d’Europa e quello con la price discovery più rapida. La fase di reset dei prezzi fra 2023 e 2024 ha riportato realismo nelle aspettative di venditori e acquirenti, facilitando l’incontro sul prezzo.
Marcaccini vede il Regno Unito come il «laboratorio europeo della price discovery». «Dopo il reset, i progetti funzionano se c’è un piano industriale credibile: heavy refurbishment, leasing strategy chiara e KPI ESG misurabili».
L’interesse si concentra su uffici “Grade A” ad alta efficienza e su progetti value‑add di conversione o heavy refurbishment per riportare a standard ESG stock centrali con potenziale di re‑letting. Sul fronte living, build‑to‑rent e student housing restano i segmenti più frequentati.
Asia: mercati quality‑led e il caso Tokyo
In Asia, i capitali si dirigono verso mercati con domanda profonda e governance prevedibile. Tokyo rimane un caso emblematico: prezzi reali in crescita nel medio periodo, tassi storicamente contenuti, liquidità elevata e un mercato locativo stabile.
Nella lettura di Marcaccini, l’Asia premia città «guidate dalla qualità e dalla prevedibilità regolatoria». «Tokyo resta un unicum per carry e profondità; Singapore e Hong Kong richiedono massima selezione su standard e resilienza della domanda».
Singapore e Hong Kong mostrano dinamiche diverse, ma condividono l’attenzione per stock moderni, altamente efficienti e ben connessi. In generale, il criterio guida è la qualità dell’asset e la resilienza dei contratti di locazione: il premio per la qualità non è mai stato così evidente.
Italia: dove si apre il deal flow
Per l’Italia, il 2024 ha segnato un punto di svolta con una ripresa degli investimenti istituzionali e un 2025 impostato su basi più solide. Milano continua a concentrare una quota significativa dei capitali grazie a occupazione, connettività e pipeline di progetti; segnali positivi anche a Roma e Bologna.
Nel living, la domanda di prodotto gestito supera l’offerta; nella logistica l’attenzione si sposta sull’ultimo miglio e su hub ad alta disponibilità energetica; nell’hospitality cresce l’interesse per strutture da riposizionare con capex mirati.
«Nei prossimi dodici‑diciotto mesi l’edge competitivo sarà nella capacità industriale di trasformare l’asset», afferma Marcaccini. «Retrofit energetico, domotica e servizi digitali accorciano i tempi di assorbimento, difendono i canoni e riducono lo sconto in exit.»
Uffici: polarizzazione e regole nuove
Il mercato uffici resta polarizzato tra spazi ESG‑ready e stock obsoleto. I tenant con strategie di workplace evolute cercano location centrali o iperconnesse, flessibilità di layout, efficienza energetica, servizi alla persona e tecnologie integrate (dal controllo accessi smart al monitoraggio dell’aria indoor).
Per gli asset non allineati, il valore passa da mantenere a ricostruire: conversioni a living dove il contesto lo consente; altrimenti, riprogettazione profonda con obiettivi misurabili su consumi, comfort e qualità degli spazi, per tornare appetibili agli occupanti.
Hospitality: il ritorno dell’industriale
L’hospitality mediterranea beneficia del turismo internazionale e di una domanda domestica resiliente. La differenza la fa l’operatore: contratti di gestione chiari, capex focalizzati (camere, F&B, tecnologia) e un posizionamento di brand coerente con la domanda.
I capitali cercano asset con barriere all’ingresso, pipeline di domanda stabile e piani di ottimizzazione del margine operativo: • Revenue strategy coerente con la stagionalità.
- Riduzione dei costi energetici tramite efficientamento e domotica.
- Servizi ancillari (meeting, eventi, wellness) per stabilizzare i ricavi.
Living: dalla necessità all’istituzionale
Nel living istituzionale il tema è passare da interventi spot a piattaforme con scala, standard e gestione professionale. Le città universitarie italiane offrono opportunità su studentati e co‑living regolamentato; il senior living richiede format e location calibrati su domanda reale.
Per Marcaccini il passaggio chiave è «da singoli interventi a piattaforme gestite». «Studentati, senior e BTR funzionano quando servizi e customer experience sono al centro: è la gestione a guidare i rendimenti, non la sola location».
Il build‑to‑rent, ancora giovane in Italia, può crescere con un quadro regolatorio più stabile e con incentivi coerenti alla nuova offerta in affitto a canoni sostenibili. Per gli investitori, la chiave è una governance trasparente e una gestione che massimizzi la soddisfazione degli inquilini.
Logistica: qualità, energia, prossimità
La logistica europea ha metabolizzato l’aggiustamento post‑pandemico. La domanda si concentra su asset moderni in location strategiche, con accessibilità eccellente e potenza elettrica disponibile (driver per operatori energy‑intensive e sinergie con data center).
Nella visione di Marcaccini, la logistica «vince su qualità operativa». «Potenza elettrica, accessibilità e sostenibilità misurabile sono i veri driver. Il time‑to‑permit è parte del rendimento atteso».
La sostenibilità, qui, è fattore operativo: pannelli fotovoltaici, isolamento e sistemi BMS abbassano il costo dell’energia per metro quadro, migliorando la competitività e la liquidabilità dell’asset. Nei portafogli Core la preferenza va a durate contrattuali lunghe; nelle strategie value‑add contano location, capex e time‑to‑lease.
Come costruire valore: una check‑list operativa
- Due diligence “estesa” su energia, digitale e gestione: cosa serve per portare l’asset ai requisiti di domanda?
Marcaccini riassume così il metodo: «Comprare complessità e vendere semplicità». «Due diligence profonda, capex realistici, governance trasparente e KPI di impatto: è qui che nasce l’extra‑rendimento».
- Business plan granulare: capex per step, milestones, metriche di leasing e target di rendimento realistici.
- Esecuzione: team con track record e partner locali affidabili.
- ESG come strumento di creazione di valore (non solo compliance): misurabilità, verifiche indipendenti, trasparenza.
- Finanza: struttura del debito coerente con tempi e rischi; strumenti alternativi ove opportuno (club deal, partnership industriali).
